Право собственности на земельный участок кажется абсолютным и неприкосновенным, ограничения касаются лишь видов разрешенного использования и назначения земель, однако бывают ситуации, в которых могут быть наложены обременения и без какой-либо вины владельца. И связаны они с правами собственников соседних участков.
Что такое сервитут?
Понятие сервитута – права ограниченного пользования чужим земельным участком – появилось еще в римском праве. Права по нему относились не к владению, а к правомочию пользования. Это перешло и в современное законодательство: право на сервитут является не личным правом владельца участка, в пользу которого устанавливается сервитут, а атрибутом самого участка.
То есть в этом случае право следует за объектом, а не за собственником. Был продан участок, обремененный сервитутом – новый владелец обязан соблюдать те же условия, как и прежний. Собственник земли, в пользу которого было установлено право, например, проезда, при прекращении своего права на участок теряет и возможность пользования сервитутом.
Как установить сервитут?
Необходимость установления сервитута может возникать в самых разнообразных ситуациях, обычно это связано с некорректно проведенным межеванием, при котором доступ к одному участку возможен только через другой, принадлежащий другому собственнику. И в этом случае лицо, заинтересованное в установлении сервитута, должно в первую очередь обратиться к собственнику прилегающего участка с предложением о заключении соответствующего соглашения, в котором устанавливаются права и обязанности сторон, плата и пределы сервитута. Если же к согласию стороны прийти не смогли, вопрос может быть решен в судебном порядке.
Что с судебной практикой?
При всей кажущейся легкости дел об установлении сервитута, их специфика обычно порождает множество проблем, а неоднозначная и запутанная судебная практика только добавляет проблем при подготовке и ведения дела. Необходимо учитывать несколько порой противоречащих друг другу нюансов.
Первое: истец должен доказать, что иных законных методов, кроме как установить сервитут, для осуществления своих прав собственника объективно нет. Здесь необходимо обосновать свои требования со всех сторон: указать вид использования земельного участка и необходимые для этого права доступа к участку соседа, доказать невозможность альтернативных путей доступа или, например, прокладки сетей.
Второе: потребуется доказать, в том числе невозможность или несоразмерность затрат для оборудования альтернативного проезда по сравнению с ограничениями для собственника, на участке которого просят установить сервитут. Суды исходят из принципа справедливости таких затрат. Если стоимость строительства, например, новой дороги составит десятки миллионов рублей и займет продолжительное время, то аргумент ответчика, что такой сценарий в принципе возможен, будет оцениваться, исходя из соразмерности таких денежных и временных затрат по сравнению со стоимостью ограничения его прав.
Ни один судебный спор о сервитуте не обходится без экспертизы, причем подавать исковое заявление желательно с выводами эксперта на руках. В большинстве случаев судом будет назначено новое исследование, но предварительное заключение даст дополнительные аргументы в обоснование как своих требований, так и при рассмотрении ходатайства о назначении экспертизы. Перед экспертом следует ставить вопросы об отсутствии или наличии возможности альтернативного проезда, возможности строительства альтернативного проезда, стоимости сервитута. Необходимо также очень четко определить координаты границ сервитута, помня, что излишние «аппетиты», не подтверждённые реальной необходимостью, могут привести к отказу в иске.
И всегда следует учитывать, что собственник участка, где заявлено требование о сервитуте, не испытывает никакого восторга от перспективы «делить» принадлежащую землю на именно «свою» и «немного общественную», поэтому будет занимать в суде активную позицию, стараясь аннулировать аргументы истца всеми доступными методами. Именно поэтому внешне простые дела могут тянуться месяцами, а во многих случаях заканчиваться победой именно ответчика, если не были учтены все нюансы такого рода процессов.