В строительстве бухгалтерский учет планируется в зависимости от статуса участника, и позаботиться о правильном определении этого статуса необходимо заранее. Особенно важным это стало с тех пор, когда застройщиков обязали использовать эскроу-счета при ведении бухгалтерского учета.
Эскроу-счета в строительстве
Теперь Застройщики заключают Договор долевого участия с покупателями (дольщиками), но деньги переводятся не на счета застройщиков, как это было ранее, а на эскроу-счета — специальные счета аккредитованных Центробанком кредитных организаций. Средства находятся там до тех пор, пока не будут выполнены обязательства по Договору долевого участия, то есть жилье построено и передано покупателю.
Нововведение вступило в силу еще в июле 2019 года, но многие Застройщики, особенно те, которые в настоящий момент находятся в стадии подготовительных работ, а значит, и в стадии разработки учетной политики, до сих пор не в полной мере понимают, как правильно и оптимально вести учет.
Учет в строительстве
Существует два варианта решения этой задачи:
Первый — классическая схема, при которой бухгалтер, в основном, руководствуется ПБУ 2/2008 («Учет договоров строительного подряда»). В доходы Застройщика вносится стоимость объекта строительства на момент, когда объект передают дольщику. Сразу в расходах необходимо учесть себестоимость объекта, которая сформируется из прямых расходов. Полная стоимость объекта, указанная в договоре, и определяется как налоговая база по НДС, то есть выручка облагается НДС в общем порядке. Что касается вычета, то Заказчик может, как правило, принять к вычету весь НДС по материалам и работам, а так-же другим услугам, предоставленным при выполнении строительства.
Второй вариант — когда Застройщик заключает договор с Генподрядчиком, и, по сути, выполняет функции по организации строительства. Выручка при таком варианте определяется каждый отчетный период, исходя из сметы. При этом для расчета затрат Застройщик может использовать свои нормативы. Отметим, что обязательным условием является долгосрочность строительства. Расходы из части организации строительства списываются в момент определения выручки за отчетный период.
Определение дохода
Для корректного ведения учета в каждом случае нужно предпринять ряд мер для определения доходов, например, вести раздельный учет расходов на организацию строительства и на само строительство, указать суммы НДС и многое другое.
Доход в этом случае — разница между ценой объекта, которая указывается в Договоре долевого участия, и расходами на строительство, и он признается по мере исполнения договоров ДДУ на передачу инвестиционного объекта (помещения). Момент возникновения дохода от оказанных застройщиком услуг, определяется датой выполнения двух условий — наличие подписанных документов о передаче последнего помещения и завершение расходования денежных средств, которые Застройщик получил по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
И такой вариант определения дохода является оптимальным, так как он распределяется по всему периоду, в зависимости от количества переданных помещений. Соответственно, и налог на прибыль будет распределяться в течение периода строительства, пока не будут проданы и переданы в эксплуатацию все помещения на объекте.
Казалось бы, ничего сложного, но от того, как будет организован процесс учета с самого начала строительства объекта, зависит распределение финансовых потоков в компании, а с учетом нынешней ситуации – ключевым моментом. Помочь по вопросам бухгалтерского учета в строительстве могут консультанты BLCONS GROUP.