Российское законодательство не запрещает иностранным гражданам приобретать или продавать недвижимое имущество. Вместе с тем существуют некоторые ограничения, например – иностранцы не могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения. В целом, любой иностранец может купить квартиру, помещение под магазин или даже здание завода.
Возможности и форс-мажорные ограничения
Запрет, установленный Указом Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 года, в соответствии с которым резиденты государств, осуществляющих недружественные действия, временно утратили право проводить сделки с недвижимостью, был смягчен последующим Указом № 254 от 4 мая. Иностранным гражданам вновь разрешили приобретать и, с определенными условиями, но продавать недвижимое имущество.
Однако помимо этих форс-мажорных ограничений существуют давно действующие нормы закона, о последствиях которых многие узнают уже после завершения сделки.
Речь идет о расчетах при совершении сделок купли-продажи с нерезидентами, и чаще всего такие эксцессы происходят именно при продаже недвижимого имущества.
Закон не запрещает наличных расчетов при сделках с недвижимостью, если они производятся с участием физического лица. В случаях, когда отсутствует элемент ипотеки, который так или иначе требует использования расчетного счета, продавцы и покупатели отдают предпочтение оплате через банковскую ячейку. Обычно такого рода сделка не вызывает каких-либо трудностей, но только до появления нерезидента.
Валютное регулирование и валютный контроль
Дело в том, что в соответствии с пп. «б» п. 9 статьи 1 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле», расчеты между резидентом и нерезидентом относятся к валютным операциям. Дословно в статье это звучит так: «использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа». То есть если, например, гражданин России продает свою квартиру подданному Нидерландов, то оплата будет считаться валютной операцией, даже если гражданин Нидерландов производит расчет в рублях.
При этом передача денежных средств в рублях гражданином России гражданину России не квалифицируется как валютная операция.
Это могло бы быть исключительно юридической теорией, если бы ст. 14 того же закона не устанавливала императивное правило: расчеты при осуществлении валютных операций осуществляются исключительно через счета, открытые в уполномоченных банках.
Так опосредовано любые оплаты наличными денежными средствами между резидентом и нерезидентом запрещены, исключение касается только оплаты в розничной продаже, услуг транспорта, гостиниц и т. п.
Последствия нарушения
Последствия за нарушение внушительные: согласно ст. 15.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях, за совершение валютных операций с нарушением валютного законодательства может быть наложен штраф в размере от 75% до 100% от суммы незаконной валютной операции.
Вполне реальная ситуация, когда вы продаете квартиру, но все полученное по сделке должны выплатить в качестве штрафа. Даже если получили оплату в рублях.
Этот нюанс неизвестен не только рядовым гражданам, но и многим предпринимателям, поскольку положения закона распространяются не только на операции с недвижимым имуществом, но и любые выплаты нерезидентам, если таковые не оговорены в ст. 14.
Так выдача работодателем заработной платы сотруднику-нерезиденту наличными деньгами точно также будет являться нарушением, поскольку тоже отнесена к валютной операции.
В приграничных районах России неоднократно накладывались штрафы на мелкооптовых продавцов, реализующих товар за наличный расчет гражданам соседних государств: хотя налоговые последствия кажутся куда как более мягкими, чем ответственность за такое нарушение.
Суды неоднократно обозначали свою позицию: действительно, наличные расчеты с нерезидентами составляют объективную сторону правонарушения согласно ст. 15.25 КоАП. Попытки обжалования положения этих норм в Конституционном суде не увенчались успехом. Последняя жалоба была рассмотрена КС РФ в марте 2022 года, но суд подтвердил свои прежние выводы: запрет на такие операции не может расцениваться как нарушение конституционных прав и свобод.
Рекомендации
«Ignorantia legis neminem excusat» – незнание закона не освобождает от ответственности за его неисполнение– непреложная истина.
Поэтому, если ваша сделка связана с выплатами или получением оплаты от нерезидента, все расчеты должны производиться исключительно путем банковских переводов. В противном случае на данной операции заработает исключительно государственный бюджет.