Споры о кадастровой стоимости

Постановлением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 17.11.2014 № 390 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости для помещений и зданий на территории Санкт-Петербурга. Опубликование данного документа имеет важные последствия для налогоплательщиков, поскольку с 01.01.2015 размер налогового бремени по налогу на имущество организаций будет определяться на основании данного Постановления. Учитывая, что кадастровая оценка объектов недвижимости определяется с использованием методов массовой государственной оценки (не учитывающих индивидуальные характеристики объекта), велика вероятность того, что кадастровая оценка может существенно превысить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Совсем недавно арбитражные суды московского региона были охвачены волной споров, связанных с оспариванием кадастровой стоимости (в Санкт-Петербурге процессы оценки затянулись). Казалось бы, аналогичная участь может постигнуть и арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, однако поправки, внесенные законодателем, практически исключили возможность субъектов предпринимательской деятельности обратиться в арбитражные суды за разрешением подобных споров.

Речь идет о поправках в федеральный закон «Об оценочной деятельности» (статья 24.18): согласно принятым изменениям результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Очевидно, что никакого упоминания об арбитражных судах новые положения закона не содержат. И это не техническая ошибка, поскольку одновременно в пункте 8 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса появилась новая норма о том, что именно суды общей юрисдикции рассматривают указанную категорию дел. Изложенные выводы подтверждаются и тем, что арбитражные суды практически перестали принимать к производству дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Итак, в настоящее время споры, связанные с кадастровой оценкой, могут быть переданы на рассмотрение судов общей юрисдикции, при этом основное количество указанных споров должно разрешаться в порядке искового производства (а не в порядке оспаривания актов или действий государственных органов или особого производства).

Следует также остановиться на роли досудебного порядка обжалования.

Для юридических лиц введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости (в законе прямо указано, что обращение в специальную комиссию для физических лиц не является обязательным). Что касается организаций, то перед обращением в суд они должны направить заявление в специальную комиссию, созданную при Управлении Росрееста. Информация о составе комиссии и порядке рассмотрения обращений размещена на официальном сайте Росреестра www.to78.rosreestr.ru. Указанная комиссия вправе принять решение о пересмотре кадастровой стоимости.

Что касается оснований для оспаривания кадастровой стоимости, то они ограничены законом:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при оценке кадастровой стоимости (например, неверные сведения о виде разрешенного использования);
  • если на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта, в отношении этого объекта установлена рыночная стоимость (речь идет о ситуации, когда лицо располагает заключением оценщика о рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату, совпадающую с датой проведения кадастровой оценки государственными органами).

Относительно комплекта документов, необходимых для обращения в комиссию, необходимо отметить следующее. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости обязательно прилагаются:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости).

Остальные документы, необходимые для обращения в комиссию, будут зависеть от выбранного основания для оспаривания кадастровой стоимости:

  • если пересмотр кадастровой стоимости основан на недостоверности сведений об объекте недвижимости, то необходимо приложить документы, подтверждающие такую недостоверность;
  • если заявитель считает, что кадастровая стоимость не совпадает с рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика, то необходимо приложить указанный отчет оценщика (на бумажном носителе и в форме электронного документа), а также положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации [заключение готовится экспертом той же саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет].

Что касается результативности обращений организаций в комиссию при Управлении Росреестра, то в настоящее время статистика положительных результатов разрешения «кадастровых споров» на досудебном этапе колеблется на уровне 10-15% от всех обращений о пересмотре кадастровой стоимости. Таким образом, значительная часть кадастровых споров будет разрешаться в судах общей юрисдикции.

Дарья Красненко,
ведущий специалист юридического отдела BLcons Group

Русский
8 (800) 350-81-96